재건축 총정리 (연한 및 절차 기간 수익 등)

요즘 재건축에 대한 뉴스가 자주 나오는데요


재건축이 가능한 단지는 몇년 부터이며


어떤 조건을 만족해야 되는지


재건축에 대하여 정리를 해보겠습니다..




재건축이란?



재건축이란 건물을 소유한 소유주들이 조합을 만들어


오래된 건물을 부수고 새로 건물을 짓는것을 말합니다






얼마나 오래된 아파트여야?



재건축 연한기간이 도래하여야만 재건축을 할수 있는


안전진단을 받을 수 있습니다.


재건축 연한은 해당지역 도시 및 


주거환경 정비 조례안에


명시가 되어 있습니다. 


지역마다 조금씩 다를 수 있다는 얘기...



보통 서울의 경우 


   1981년 이전 : 20년


   1982년 ~ 1991년 : 22 + (준공연도 - 1982) x 2


   1992년 이후 : 40년



경기도의 경우


   1983년 이전 : 20년


   1984년 ~ 1992년 : 20 + (준공연도 - 1983) x 2


   1993년 이후 : 40년



입니다..



예를 들어 서울 1985년 준공 아파트의 


재건축 연한을 계산해본다면


22 + (1985-1983) x 2 = 26년


이런 식이 나옵니다


그래서 1985 + 26 하게 되면 2011년이 됩니다


2011년 부터 재건축이 가능한거죠~




재건축 절차와 기간은?



절차는 매우 복잡합니다, 


그림으로 정리를 해보면






대략적인 과정과 기간을 정리하자면 


(괄호는 평균치입니다)


- 시청/구청에서 계획을 수립하고 안전검사를 합니다. (2.6년)


- 조합 설립 혹은 주민대표회의 구성하고 시공자 시행자를 선정합니다. (1.9년)


- 분양 및 관리처분계획 (분양받아 얼마가 남았는지 등등 돈계산 합니다) (2.3년)


- 착공 (3.4년)


- 준공 (완료)


입니다..


보기엔 간단해 보여도 10년 가까이 소요되네요.. 





재건축 수익률



재건축 수익률을 대략적으로 계산해보면 


총수익 = 

             새아파트 분양가

             - 추가분담금

             + 매매가 

             + 금융비용(이자)


입니다..


여기서 추가분담금


(입주예상면적-무상지분면적) x 새아파트면적당분양가


이며


무상지분면적은 


기존의 재건축 아파트의 대지지분에다가 


시행사가 주는 추가무상면적 을 합한 값 입니다



조합원은 예상 입주 면적에서 


기존의 재건축 대지지분면적을 뺸 만큼의 가격만 


지불하면 입주하여 들어갈 수 있습니다.



조합원이 수익을 많이 내기 위해서는 


첫째로 대지지분이 높아야합니다.


대지지분이란 


아파트 전체 단지의 대지면적을 


총 가구수로 나눈 면적입니다


즉 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮다는 것이죠~



또한 위의 계산식에서 총수익은 


새아파트의 분양가가 높을 수록 또 유리해지겠죠


새아파트의 분양가는 


재건축 단지 주변 시세로 책정이 되니


인근 주변시세가 높을 수록 유리해집니다..



이상 재건축에 대해 알아보았습니다.